Bastida Abogados cuenta con especialistas en desahucio por precario entre familiares, con amplia experiencia en la recuperación de viviendas cedidas a hijos, hermanos o parejas de hecho tras la ruptura de la relación familiar.
El precario debe entenderse como una situación de hecho en virtud de la cual una o varias personas físicas o jurídicas utilizan un bien inmueble de ajena pertenencia gratuitamente, es decir, sin satisfacer al titular del bien contraprestación alguna por el uso, y sin disponer de título que justifique suficientemente su ocupación, pese a la tenencia material de la cosa, que no debe suponer una posesión tolerada.
La cesión del uso de una vivienda a un familiar, sin pago de contraprestación alguna, supone un acto de liberalidad graciosa con motivo de una situación de necesidad del futuro poseedor y de una obligación moral del cedente en virtud del parentesco. Son habituales las cesiones de uso de vivienda a un hijo para que la destine a domicilio conyugal con su esposa, pero también la entrada al piso de una pareja de hecho invitada a compartir la vivienda propia.
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Una vez rota la situación familiar en la pareja, ¿pueden los padres recuperar la vivienda cedida por convenio regulador a la esposa del hijo? ¿Puede el propietario de la vivienda ordenar la salida del piso al otro miembro de la pareja de hecho? La respuesta es afirmativa.
La situación de precario tiene una connotación propia y diferenciada cuando el consentimiento para la ocupación del bien inmueble se presta a un familiar para que instale en él su domicilio conyugal. Ya sea un hijo, ya sea un hermano, cuando se cede la vivienda para que se destine a domicilio conyugal, se produce la entrada de una tercera persona en el piso, y el consentimiento a precario permite asimismo el uso de la vivienda por esa tercera persona.
Cuando la relación de pareja se rompe, esa tercera persona puede tener incluso un título de posesión si a la esposa se le atribuye el uso del domicilio conyugal en la sentencia de divorcio. El conflicto se plantea cuando el propietario ha permitido el uso de la vivienda a un pariente —normalmente el hijo, aunque también hay casuística entre hermanos— por razón de su matrimonio, y después quiere recuperarla tras la crisis matrimonial.
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Son varias las situaciones en las que puede surgir un conflicto de precario dentro de la familia. Entre las más habituales se encuentran las siguientes:
Cuando se trata de terceros propietarios que han cedido el inmueble por razón del matrimonio, salvo que exista un contrato que legitime su uso, la relación entre los cónyuges y el propietario es la de un precario. El tema debe enfocarse desde el punto de vista del derecho de propiedad y no del derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio o la separación no afectan a los terceros propietarios del inmueble. El convenio regulador o la sentencia de divorcio resuelven la relación entre los cónyuges, pero no vinculan a quien no ha sido parte en ese procedimiento: el propietario conserva intacto su derecho a recuperar la vivienda, con independencia de lo que se haya pactado o resuelto entre los excónyuges sobre el uso del domicilio conyugal.
Por eso, cuando la vivienda pertenece a un familiar del cedente —los padres, un hermano— y no a ninguno de los miembros de la pareja, lo que se dirime es la relación de precario entre propietario y ocupante, y no una cuestión propia del derecho de familia, aunque ambas nazcan del mismo vínculo afectivo roto.
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El precario es una situación de hecho en la que una persona utiliza gratuitamente una vivienda de la que no es propietaria, sin pagar contraprestación alguna y sin disponer de un título que justifique su ocupación. Es habitual entre familiares: unos padres ceden su vivienda a un hijo para que la use como domicilio conyugal, o un familiar acoge también a la pareja de hecho de quien recibió la cesión.
Sí. Aunque el convenio regulador del divorcio atribuya el uso de la vivienda a la excónyuge, esa resolución solo vincula a los cónyuges entre sí, no al propietario real del inmueble. Si la vivienda pertenece a los padres del hijo y fue cedida en precario, conservan el derecho a reclamarla con independencia de lo pactado en el convenio.
Sí. Cuando se cede una vivienda a un familiar para que la use como domicilio, el consentimiento se extiende también a su pareja, que ocupa el inmueble por el mismo precario. Si la relación se rompe, el propietario puede reclamar la salida de esa tercera persona igual que la del familiar directo, salvo que disponga de un título de ocupación propio.
El comodato es un préstamo de uso con un plazo o una finalidad concreta pactada entre las partes, mientras que el precario carece de título, de plazo y de contraprestación: la persona ocupa el inmueble por mera tolerancia del propietario. Cuando la cesión familiar no fija condiciones ni duración —como ocurre en la mayoría de los casos entre padres e hijos— se trata de un precario y no de un comodato.
Puede tener un título de ocupación frente a su excónyuge, pero no frente al propietario real del inmueble si este es un tercero, como los padres. La sentencia de divorcio regula la relación entre los cónyuges, no crea un derecho nuevo frente a quien no ha sido parte en ese procedimiento.
Se aplica el derecho de propiedad. Cuando la vivienda pertenece a un tercero —normalmente los padres o un hermano— la disputa no es entre los excónyuges, sino entre el propietario y quien ocupa el inmueble sin título. Por eso las consecuencias del divorcio o la separación no afectan a la posición del propietario, que puede reclamar la vivienda al margen de lo resuelto en el proceso de familia.
En nuestro blog compartimos análisis jurídicos, reflexiones y actualidad legal relacionados con el Derecho de Familia y el Derecho Penal, abordados desde la experiencia práctica del despacho. Un espacio pensado para ofrecer claridad, criterio y contexto en procedimientos complejos que afectan directamente a las personas y a sus familias.